EPRA Earnings 11% superiore alla guidance e pari ad euro 0,39 per azione
Crescita del NAV per azione pari al 5,0% e return on equity del 7,6%
Dividendo pari ad euro 0,30 per azione per il 2019
90% del portafoglio a Milano e 50% in Porta Nuova
Risultati finanziari solidi nel 2019
• Canoni di locazione in crescita del 3,0% anno su anno ad Euro 37,3 milioni
• Margine NOI in crescita di 50 bps anno su anno all’89,6%
• EBITDA Adj. in crescita del 3,9% anno su anno ad Euro 24,6 milioni
• EPRA Earnings 11% superiore alla guidance ad Euro 0,39 per azione
• EPRA NAV per azione in crescita del 5,0% ad Euro 12,29
• Return on Equity pari al 7,6%
• LTV netto marginalmente in aumento di 5,3 punti percentuali a 38,8%
• Proposta dividendo pari ad Euro 0,30 per azione per il 2019, in linea con il 2018
Solida performance del portafoglio immobiliare
• Portafoglio composto all’85% da uffici, situato per il 90% a Milano e il 50% in Porta Nuova
• Forte profilo di sostenibilità con 64% del portafoglio certificato LEED
• Crescita dei canoni di locazione dell’1,0% su base like for like
• Crescita del capital value pari al 2,7% su base like for like
• EPRA occupancy rate in aumento di 260 bps a 98,0%
Gestione attiva del portafoglio in linea con la strategia
• Aumentata la diversificazione con la cessione del 50% del complesso Vodafone
• Acquisizione delle sedi di Microsoft e Philips a Milano
• Ulteriore cessione di filiali bancarie che riduce l’esposizione complessiva al di sotto del 10%
• Locazione ad Accenture e Bending Spoons valida il progetto Corso Como Place
Anno record per il mercato uffici a Milano
• Compravendite in crescita del 76% ad Euro 3,7 miliardi
• Take up in crescita del 26% e pari a 480.000 mq
• Livello di sfitto ai minimi storici all’1,9% per immobili di Grado A
• Outlook positivo per la crescita dei canoni, in particolare a Porta Nuova
Manfredi Catella, Fondatore e Amministratore Delegato di COIMA RES, ha commentato:
“Negli ultimi dodici mesi abbiamo continuato ad attuare la nostra strategia aumentando la qualità e la diversificazione del nostro portafoglio immobiliare e aumentando ulteriormente la nostra esposizione a Milano, il segmento immobiliare commerciale più liquido in Italia, e nel distretto in forte crescita di Porta Nuova. In futuro continueremo a ottimizzare e migliorare il nostro portafoglio, anche attraverso programmi di ristrutturazione mirati, con l'obiettivo di offrire spazi a uso ufficio che incontrino l’interesse dei conduttori e un profilo di rischio-rendimento attraente per gli azionisti.”
Milano, 21 febbraio 2020 – Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES, riunitosi ieri sotto la presidenza di Massimo Capuano, ha approvato la relazione finanziaria consolidata al 31 dicembre 2019.
Risultati finanziari solidi nel 2019
I canoni di locazione sono cresciuti del 3,0% nel 2019 ad Euro 37,3 milioni, principalmente grazie all’aumento del perimetro di consolidamento tramite le acquisizioni degli immobili Tocqueville, Pavilion, Philips e Microsoft, parzialmente compensate dalla cessione dell’immobile Eurcenter. Su base like for like, i canoni di locazione sono aumentati dell’1,0% nel 2019.
L’NOI è aumentato del 3,5% ad Euro 33,4 milioni nel 2019, il margine NOI aumenta di 50 bps ad un valore pari a 89,6%, principalmente grazie al diverso mix di immobili.
L'EBITDA è diminuito del 6,2% ad Euro 23,5 milioni nel 2019, in relazione all’effetto positivo “one off” della plusvalenza relativa alla vendita dell’Eurcenter rilevata nel 2018, parzialmente compensato da un maggiore NOI, una riduzione del 5% dei costi di struttura ricorrenti e dall’effetto della promote fee a favore di COIMA SGR e del coupon a favore dei key manager maturati nel 2018 (e non maturati nel 2019). L’EBITDA aggiustato per gli effetti non ricorrenti è cresciuto del 3,9% ad Euro 24,6 milioni.
Gli oneri finanziari ricorrenti sono aumentati di Euro 0,7 milioni nel 2019 a causa dell’aumento del debito lordo tra il 2019 ed il 2018. Il rimanente aumento degli oneri finanziari, pari ad Euro 2,7 milioni, è legato a fattori non ricorrenti relativi al rimborso anticipato del debito a giugno 2019 per l’operazione Vodafone (di cui solo il 50% di pertinenza di COIMA RES).
L'utile netto è diminuito del 30,9% ad Euro 32,0 milioni nel 2019 principalmente a causa dell’effetto positivo “one off” legato alla rivalutazione del Pavilion nel 2018, minore EBITDA, maggiori oneri finanziari e dell’effetto dell’operazione di cessione del 50% del complesso Vodafone che ha incrementato la quota di pertinenza delle minoranze.
L’FFO ricorrente e gli EPRA Earnings sono diminuiti rispettivamente dello 0,2% ad Euro 17,6 milioni e del 7,2% ad Euro 14,0 milioni nel 2019 principalmente a causa di maggiori oneri finanziari (e dell’effetto dell’incremento delle minoranze sugli EPRA Earnings).
L’EPRA NAV al 31 dicembre 2019 è pari ad Euro 443,9 milioni (o Euro 12,29 per azione), con un incremento del 5,3% nel 2019. L'incremento è legato al contributo degli EPRA Earnings per un importo di Euro 14,0 milioni, rivalutazioni e plusvalenze nette per Euro 18,5 milioni ed altre poste per Euro 0,6 milioni parzialmente compensati da dividendi per Euro 10,8 milioni. Al 31 dicembre 2019, l’LTV netto di COIMA RES è pari al 38,8%.
Proposta dividendo per il 2019 pari ad Euro 0,30 per azione
COIMA RES intende offrire ai suoi azionisti un dividendo stabile e sostenibile che sia bilanciato con i fabbisogni derivanti dalle attività di ristrutturazione su alcuni immobili in portafoglio e con eventuali fabbisogni per operazioni di acquisizione di nuovi immobili.
Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES ha deliberato di distribuire ai soci un dividendo relativo all’esercizio 2019 pari ad Euro 0,30 per azione (Euro 10.831.967,40), in linea con il dividendo relativo all’esercizio 2018. Il dividendo proposto (di cui Euro 0,10 per azione già pagati come acconto a novembre 2019) è comprensivo di un importo pari a Euro 0,06 per azione relativo alla plusvalenza realizzata nel corso dell’esercizio legata all’operazione sul complesso Vodafone. Un ulteriore dividendo legato a tale operazione, pari a circa Euro 0,06 per azione, verrà pagato nel 2021.
Tenendo conto dell’acconto dividendo pari ad Euro 0,10 per azione già pagato a novembre 2019, il saldo pari ad Euro 0,20 per azione sarà pagato con data di stacco il 27 aprile 2020, record date il 28 aprile 2020 e data di pagamento il 29 aprile 2020.
Panoramica del portafoglio immobiliare
Al 31 dicembre 2019, il portafoglio di COIMA RES è costituito da 9 immobili ad uso ufficio situati a Milano e 58 filiali bancarie situate nel Nord e Centro Italia. Il portafoglio ha un valore complessivo di Euro 688,4 milioni (su base pro-rata) di cui il 90% è a Milano, il 50% a Milano Porta Nuova e l'85% è ad uso ufficio. Il nostro portafoglio ha un forte profilo di sostenibilità: 56% del portafoglio è certificato LEED, in aumento al 64% includendo il progetto Corso Como Place dove l’obiettivo è la certificazione LEED Gold.
Il valore del portafoglio è aumentato di Euro 34,0 milioni nel 2019 (su base pro-rata), grazie ad acquisizioni per Euro 138,2 milioni, capex per Euro 9,8 milioni e rivalutazioni (sul portafoglio attuale) pari ad Euro 16,5 milioni, parzialmente compensati da cessioni per Euro 130,5 milioni. Il capital value è cresciuto del 2,7% su base like for like.
Acquisizioni
In linea con la strategia di concentrarsi su immobili ad uso ufficio di alta qualità a Milano, COIMA RES ha acquisito nel 2019, attraverso un’operazione "off market", due immobili ad uso ufficio a Milano, interamente locati, per un valore complessivo di Euro 158 milioni ad un EPRA Topped-up Net Initial Yield del 5,0% (EPRA Net Initial Yield del 4,5%). I due immobili sono la sede di Microsoft a Milano Porta Nuova per un valore pari ad Euro 97,5 milioni e la sede di Philips a Milano Bicocca per un valore pari ad Euro 60,7 milioni. L’acquisizione dei due immobili è stata effettuata tramite COIMA Core Fund VI (un fondo posseduto all'88% da COIMA RES), che ha acquistato quote di fondi detenute da un gruppo di investitori italiani. All’esito dell’operazione, COIMA RES ha acquisito una partecipazione dell’83,5% della sede di Microsoft e del 78,3% della sede di Philips (su base look-through).
Cessioni
Nel 2019, COIMA RES ha continuato a ridurre la propria esposizione ad immobili non strategici e maturi e a ridurre la concentrazione del portafoglio e dei conduttori.
Filiali bancarie: a novembre 2019, COIMA RES ha firmato un contratto preliminare per la cessione di un portafoglio di 11 filiali bancarie situate nel Nord Italia. Il prezzo di vendita del portafoglio è pari ad Euro 23,5 milioni, valore in linea con l’ultimo valore asseverato dall’esperto indipendente. Il 15 gennaio 2020 è avvenuto il rogito di 8 delle 11 filiali. Le rimanenti 3 filiali verranno rogitate entro giugno 2020. In aggiunta, nel 2019, COIMA RES ha venduto una filiale a Pisa ed un piano di una filiale situata a Genova per Euro 1,3 milioni. Dall’IPO ad oggi, COIMA RES ha ceduto circa il 48% del portafoglio iniziale per Euro 66 milioni ad un valore in linea con il valore di contribuzione.
Complesso Vodafone: nel giugno 2019, Meritz Financial Group, una holding finanziaria basata in Corea del Sud, ha acquisito da COIMA RES una quota del 50% nel complesso immobiliare locato a Vodafone. L’operazione valuta il complesso ad un premio del 4% rispetto al prezzo di acquisizione e del 2% rispetto all’ultima valutazione, che rappresenta un’EPRA Initial Yield del 6,1% ed un levered IRR del 13% (unlevered IRR dell’8%). COIMA RES continua a consolidare il complesso grazie alla struttura di governance. 5
Attività di locazione
Nel corso del 2019 sono stati firmati nuovi contratti di locazione per un valore di Euro 10,0 milioni all'anno, inclusi i significativi contratti per il progetto Corso Como Place.
Corso Como Place: tra agosto e settembre 2019, Accenture e Bending Spoons hanno firmato due contratti preliminari di locazione per l’intera porzione ad uso ufficio del progetto (edifici A e C) per un totale di 18.000 mq. I contratti preliminari di locazione sono stati firmati 12 mesi in anticipo rispetto alla consegna dell’immobile. Gli accordi con Accenture e Bending Spoons genereranno canoni lordi per Euro 8,9 milioni annui a livello stabilizzato. La consegna dell’immobile è prevista per il 2020.
Tocqueville: Sisal, il principale conduttore dell’immobile Tocqueville, ha concordato una modifica al contratto di locazione che estende la scadenza al 31 dicembre 2021 a fronte di un incremento, pari ad Euro 1,0 milione, del canone lordo previsto per il 2021.
Gioiaotto: Alexion Pharma ha firmato un accordo per la locazione di 770 mq precedentemente occupati da axélero per Euro 410.000 annui su base stabilizzata. Il livello del canone di locazione concordato con Alexion Pharma rappresenta un premio del 50% rispetto al canone precedente.
Filiali bancarie: COIMA RES ha firmato due contratti di locazione per due filiali bancarie precedentemente sfitte che rappresentano una superficie totale di c. 6.000 mq (circa il 60% della superficie totale sfitta parte del portafoglio di filiali) per canoni lordi aggiuntivi di Euro 660.000 su base stabilizzata. Le due filiali sono a Milano e Torino. La filiale di Milano è parte del portafoglio di filiali la cui cessione è stata annunciata a novembre 2019.
Progetti di sviluppo
Corso Como Place: il progetto prosegue con consegna prevista per il 2020 e su costi stimati di Euro 169 milioni, inclusivi del prezzo di acquisizione pari ad Euro 89 milioni, capex ed altri costi capitalizzati pari ad Euro 71 milioni e altri costi (inclusi gli incentivi ai conduttori) per Euro 9 milioni. Al 31 dicembre 2019, lo stato di avanzamento del cantiere era pari a circa il 60%. Considerando l’attività di pre-letting effettuata, la stima del Gross Yield on Cost per il progetto è pari a c. 6,7%, i.e. 90 punti base più alta rispetto alla stima iniziale in fase di acquisizione pari a 5,8%.
Outlook e guidance
COIMA RES continua a focalizzarsi sul segmento uffici di Milano, il mercato più resiliente, grande, trasparente e liquido in Italia. Per quanto riguarda il portafoglio attuale, COIMA RES valuterà ulteriori cessioni di immobili maturi, non-strategici e non-core su base opportunistica e piani di ristrutturazione nel medio periodo. COIMA RES continua a valutare attentamente e selettivamente opportunità di acquisizioni di immobili. Sulla base del portafoglio attuale, COIMA RES stima di raggiungere EPRA Earnings per azione pari a circa Euro 0,40 nel 2020. La guidance verrà aggiornata nel corso del 2020 per riflettere eventuali aggiornamenti significativi.
Reinvestimento da parte di COIMA SGR della promote fee
Nel corso del 2019, COIMA SGR ha reinvestito in azioni COIMA RES acquisite sul mercato la promote fee 2018. La partecipazione detenuta dai Fondatori di COIMA RES (Manfredi Catella, Gabriele Bonfiglioli, Matteo Ravà, COIMA SGR e COIMA Srl) è raddoppiata dallo 0,7% all'1,4% dall'IPO ad oggi per un investimento totale pari a Euro 5 milioni. 6
Altro
L’Assemblea degli Azionisti sarà convocata nei termini di legge per deliberare sulle seguenti materie:
• Approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2019 e presentazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2019
• Destinazione del risultato di esercizio e proposta distribuzione dividendo
• Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti
• Nomina del Consiglio di Amministrazione per l’esercizio 2020
• Autorizzazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie ai sensi dell’art. 2357 c.c., previa revoca della precedente autorizzazione
Con riferimento a quest’ultimo punto, si proporrà all’Assemblea di autorizzare il Consiglio di Amministrazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie, previa revoca dell’autorizzazione conferita dall’Assemblea del 17 aprile 2019. In particolare, si proporrà di autorizzare gli acquisti di azioni proprie per un periodo di 18 mesi, mentre l’autorizzazione alla disposizione è richiesta senza limiti temporali. Gli acquisti di azioni proprie potranno essere effettuati fino al massimo consentito per legge, pari al 20% del capitale sociale, per le seguenti finalità: (i) attività di sostegno della liquidità del titolo; (ii) effettuare operazioni di investimento di liquidità a medio e lungo termine, anche per costituire partecipazioni durature, ovvero comunque per cogliere opportunità di massimizzazione del valore che possano derivare dall’andamento del mercato; (iii) consentire l’utilizzo delle azioni proprie nell’ambito di operazioni connesse alla gestione corrente o di operazioni straordinarie in coerenza con le linee strategiche di COIMA RES; (iv) adempiere alle obbligazioni eventualmente derivanti da strumenti di debito convertibili in azioni; (v) adempiere agli obblighi derivanti da eventuali e futuri programmi di opzioni su azioni o altre assegnazioni di azioni ai dipendenti o ai membri degli organi di amministrazione di COIMA RES e/o di società direttamente o indirettamente controllate, nonché da eventuali programmi di assegnazione gratuita di azioni ai soci.
Gli acquisti dovranno essere effettuati ad un prezzo non superiore al prezzo più elevato tra il prezzo dell’ultima operazione indipendente e il prezzo dell’offerta indipendente più elevata corrente sul MTA. La disposizione di azioni proprie, qualora sia realizzata mediante operazioni in denaro, non potrà essere effettuata a un prezzo inferiore del 20% rispetto al prezzo di riferimento registrato dal titolo sul MTA nella seduta di borsa precedente ogni singola operazione.
Il Consiglio di Amministrazione ha altresì deliberato di modificare lo Statuto sociale al fine di adeguarlo alla nuova disciplina in materia di quote di genere nella composizione degli organi sociali introdotta dalla Legge n. 160 del 27 dicembre 2019 (Legge di Bilancio 2020). Lo Statuto aggiornato sarà messo a disposizione del pubblico con le modalità e nei tempi previsti dalla normativa vigente.
